O mercado imobiliário brasileiro tem atraído cada vez mais o interesse de estrangeiros, seja para investimento, moradia ou lazer. O Brasil, com sua diversidade de paisagens, clima tropical e preços muitas vezes mais acessíveis do que em outros países, oferece oportunidades atrativas. Mas afinal, o que é necessário para que um estrangeiro compre um imóvel no Brasil? A seguir, explicamos passo a passo, incluindo os detalhes legais, burocráticos e práticos, tanto para imóveis usados quanto para imóveis na planta.
1. Estrangeiros podem comprar imóveis no Brasil?
2. Documentação necessária
O primeiro passo para um estrangeiro adquirir um imóvel no Brasil é a regularização da sua situação fiscal no país. Para isso, ele precisa:
a) Obter um CPF (Cadastro de Pessoa Física)
Este é o documento mais importante. Sem o CPF, o estrangeiro não pode realizar nenhum negócio jurídico no Brasil, incluindo a compra de imóveis.
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Pode ser solicitado no exterior (em consulados brasileiros) ou diretamente no Brasil, em agências da Receita Federal, Correios, Banco do Brasil ou Caixa Econômica Federal.
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Mesmo não residentes podem obtê-lo.
b) Documento de identidade válido
Pode ser o passaporte ou um documento oficial do país de origem. Em alguns casos, a tradução juramentada e o registro em cartório (reconhecimento de firma) podem ser exigidos.
c) Procuração (opcional)
Se o estrangeiro não estiver presente no Brasil, pode nomear um procurador legal para representá-lo durante o processo de compra.
3. Escolha do imóvel: usado ou na planta
A compra pode ser feita de duas formas principais:
a) Imóvel usado
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Negociado com pessoa física ou jurídica.
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Exige verificação de documentação do imóvel (matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, certidões negativas, IPTU em dia etc.).
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O pagamento pode ser à vista ou financiado (embora o financiamento para estrangeiros não residentes seja difícil).
b) Imóvel na planta
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Vendido por construtoras ou incorporadoras.
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Exige atenção ao memorial descritivo, contrato de compra e prazos de entrega.
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Pagamento geralmente é feito de forma parcelada durante a obra e o saldo com financiamento ou à vista na entrega.
4. O único profissional habilitado para intermediar imóveis no Brasil
No Brasil, apenas o corretor de imóveis, devidamente registrado no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), está legalmente habilitado para intermediar a compra e venda de imóveis.
Por que isso é importante?
Contratar um corretor habilitado protege o comprador contra fraudes, golpes e negociações irregulares. Além disso, o profissional tem o conhecimento técnico necessário para garantir segurança jurídica em todo o processo.
Como saber se o corretor é habilitado?
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Todo corretor possui um número de inscrição no CRECI do seu estado.
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O comprador pode consultar gratuitamente no site do Sistema COFECI-CRECI (https://www.creci.org.br), informando o nome completo ou o número de inscrição.
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Corretores sérios sempre fornecem seu número de CRECI em anúncios e negociações.
Onde encontrar corretores habilitados?
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Imobiliárias credenciadas.
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Plataformas confiáveis de venda de imóveis que exigem registro no CRECI.
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Associações regionais de corretores.
Dica: desconfie de “consultores”, “intermediadores” ou “representantes” que não exibem número de CRECI. Isso é um alerta de possível fraude.
5. Processo de compra
O processo, em geral, segue os seguintes passos:
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Escolha do imóvel e negociação do preço, preferencialmente com a ajuda de um corretor credenciado.
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Assinatura do contrato de compra e venda.
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Pagamento conforme acordado.
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Escritura pública (se à vista) ou financiamento (se financiado).
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Registro no Cartório de Registro de Imóveis.
6. Regras especiais e restrições
Embora o processo seja acessível, há restrições importantes que o estrangeiro deve considerar:
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Áreas rurais: estrangeiros não podem adquirir grandes extensões de terra rural sem autorização do INCRA.
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Zonas de fronteira: há limitações para estrangeiros comprarem imóveis próximos a fronteiras com outros países.
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Restrições para empresas estrangeiras: sociedades estrangeiras precisam de autorização específica para adquirir imóveis no Brasil.
7. Pagamento e envio de recursos
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O pagamento deve ser feito de forma legal e rastreável.
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Transferências internacionais devem seguir as normas do Banco Central do Brasil.
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É recomendável contar com o suporte de um despachante aduaneiro ou advogado para garantir que todos os trâmites bancários estejam corretos.
8. Impostos e taxas
O comprador estrangeiro deve estar atento aos seguintes encargos:
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ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): varia de 2% a 4% do valor do imóvel.
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Registro do imóvel: pode custar de 1% a 2% do valor.
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Honorários advocatícios (opcional).
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Taxas bancárias e cambiais.
A compra de imóveis no Brasil por estrangeiros é legal e relativamente simples, desde que todas as exigências documentais e legais sejam seguidas. O apoio de profissionais habilitados — como advogados, tradutores juramentados e, principalmente, corretores de imóveis registrados no CRECI — é essencial para garantir segurança, evitar golpes e assegurar uma transação bem-sucedida.
Seja para morar, investir ou passar temporadas, o Brasil continua sendo uma excelente opção para estrangeiros que buscam imóveis com bom custo-benefício e valorização.
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